Résidences seniors, Résidences autonomies

Résidences seniors

La loi du 28 décembre 2015

La loi du 28 Décembre 2015 tend à rénover et à sécuriser les modes de gestion des copropriétés avec services (résidences-services) en vue de permettre leur développement.

Il existe 2 catégories qui regroupent les résidences-services seniors:

Les résidences seniors de première génération :

Elles sont apparues à partir des années 1970, et se sont développées dans le cadre du droit commun de la copropriété régi par la loi n°65-557 du 10 Juillet 1965.

Dans ce modèle, les résidents sont généralement propriétaires de leur logement et participent, via le conseil syndical, à la gestion des services offerts par la résidence.

Les résidences seniors de deuxième génération :

Les résidences pour seniors se sont développées à partir des années 2000 et dans lesquelles la part des propriétaires résidents est minime (moins de 5%).

Les résidences-services de 1ère génération

La loi du 10 juillet 1965

Les résidences-services seniors de première génération sont un type de copropriété souhaitant offrir un cadre de vie adapté à des personnes âgées autonomes, propriétaires ou locataires, en leur offrant un certain nombre de services (restauration, blanchisserie…).

Elles sont dirigées par la loi du 10 Juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles construits.

Les résidences services pour seniors ne relèvent ni :

• De la législation des logements-foyers Résidences Autonomie (logements collectifs et non privés, assortis de services)
• Du champ des établissements et services sociaux et médico-sociaux.

La loi améliore leur cadre juridique et& distingue les services individualisables et les services non individualisables.

Elle tente de mettre au clair les charges communes et les charges individualisées.

En effet,

« des résidents peuvent être contraints de payer pour des services qu’ils ne souhaitent pas utiliser. De même, lorsqu’un appartement est inoccupé du fait du décès de son occupant ou de son départ vers un établissement médicalisé, le propriétaire ou ses héritiers se voient parfois contraints de payer les charges afférentes aux services proposés au sein de la résidence. Lorsque les copropriétaires refusent de payer de telles charges, l’équilibre financier de la résidence s’en trouve fragilisé ».

Cette nouvelle réglementation est entrée en vigueur le 29 Juin 2016.

 Les résidences-services seniors dont le règlement de copropriété a été publié avant cette date resteront régies par les mesures actuelles.

Les services non individualisables :

Le règlement de copropriété peut prévoir la fourniture aux résidents de l’immeuble de « services spécifiques » non individualisable du fait qu’ils bénéficient à l’ensemble des résidents.

Ces services sont produits pas des intermédiaires dans le cadre de conventions. Les charges liées sont réparties entre les copropriétaires selon les pourcentages de copropriété.

Les services individualisables :

En plus des services non individualisables, certaines parties communes peuvent être affectées à la fourniture aux occupants de services individualisables.

Le règlement de copropriété doit alors fixer la répartition des dépenses d’entretien et de fonctionnement liées à ces parties affectées à ces services, qui doivent être fournis par des prestataires extérieurs choisis par l’assemblée générale de la copropriété.

La durée des contrats de prestations conclus par chaque occupant avec ces prestataires ne peut excéder celle du prêt des parties communes dont ces derniers bénéficient.

L’interdiction faite au syndic de fournir des prestations : afin d’éviter tout conflit d’intérêt, le prestataire des services individualisables et non individualisables ne peut être ni le syndic, agents, conjoint, partenaire pacsé, concubin, parents ou alliés jusqu’au troisième degré inclus.

Lorsque le syndic est une personne morale, l’interdiction d’être prestataire des services individualisables et non individualisables est étendue aux entreprises dans lesquelles le syndic détient une participation et aux entreprises qui détiennent une participation dans le capital du syndic.

La création d’un conseil des résidents en residence services :

La loi met en place au sein des résidences-services senior de première génération un nouvel organe consultatif : le conseil des résidents. Il rassemble les personnes demeurant à titre principal dans la résidence, qu’elles soient propriétaires ou locataires, à l’exclusion des copropriétaires bailleurs.

L’objectif de ce conseil est :

«d’améliorer la qualité des services rendus en facilitant l’échange et l’information entre les résidents et les prestataires de services, d’une part, et entre les locataires et les bailleurs, d’autre part ».

Les résidences-services de seconde génération

Ou les Résidences services Seniors

Dans les résidences-services seniors, le législateur a introduit dans le Code de la Construction et de l'Habitation de nouvelles dispositions regroupées dans une section appelée "les résidences-services".

Ces nouvelles dispositions concernent les résidences ne relevant ni des :

• Dispositions relatives aux résidences autonomie,
• Copropriétés avec services.

Ces résidences-services seniors sont un ensemble d’habitations constitué de logements autonomes permettant aux occupants de bénéficier de services spécifiques non individualisables, selon la loi.

On relèvera que ces résidences services ne sont donc pas réservées aux personnes âgées, le terme « occupants » ayant un sens plus large.

Comme pour les résidences-services de première génération, la loi distingue :

• Les services spécifiques non individualisables « qui bénéficient par nature à l’ensemble des occupants »,
• Les services individualisables qui « peuvent être souscrits par les occupants auprès de prestataires ».

La loi prévoit également la mise en place d’un conseil des résidents pour « les personnes demeurant à titre principal dans la résidence ».

Ce conseil des résidents doit avoir lieu au moins une fois par an. Son objectif est de créer un espace de discussion entre les résidents et le gérant de la résidence-services senior.

Il transmet au gérant les demandes et les propositions des résidents.

Enfin, les contrats de location conclus depuis le 30 Décembre 2015 doivent préciser les services spécifiques non individualisables fournis au locataire et peut contenir une clause prévoyant la résiliation de plein de droit du contrat en cas de non-paiement de ces services.

Pour ces contrats, le paiement mensuel des services non individualisables est de droit lorsque le locataire en fait la demande.

Il est aussi précisé que les services fournis, qu’ils soient individualisables ou non, ne peuvent constituer une caractéristiques du logement justifiant un complément de loyer.

Enfin, le reçu de loyer doit porter le détail des sommes versées par le locataire en distinguant notamment :

• Le loyer,
• Les charges
• Les services non individualisables.